Ser síndico é assumir um dos papéis mais desafiadores dentro de um condomínio. Além de lidar com cobranças, conflitos e tarefas administrativas, ele ainda precisa equilibrar expectativas dos moradores com o que determina a lei. E não são poucas as dúvidas: afinal, síndico pode o quê, exatamente? Essa é a pergunta que vamos responder neste guia prático.
Qual o papel do síndico no condomínio?
O síndico é o representante legal do condomínio. Ele atua como gestor administrativo, financeiro e até judicial do conjunto. Segundo o Código Civil (art. 1.348), suas funções incluem:
- Convocar assembleias;
- Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento interno e deliberações da assembleia;
- Prestar contas;
- Zelar pela prestação de serviços e manutenção.
Mas nem tudo pode ser decidido por ele. Vamos ver os principais limites.
Veja um vídeo sobre o papel do Síndico Profissional clicando aqui.
O síndico pode tomar decisões sozinho?
Sim, em alguns casos. Mas nem sempre. O síndico pode agir sozinho quando se trata de:
- Obras urgentes: que evitam danos imediatos ao patrimônio;
- Contratar serviços necessários: como advogado, auditor, segurança, limpeza; porém, é bom ao menos aprovar um teto em assembleia para a contratação.
- Detalhes de algo que já foi aprovado: por exemplo contratação de pequenos serviços em uma obra que teve um orçamento geral aprovado em assembleia;
- Mas o síndico não pode:
- Elevar seu próprio salário;
- Realizar grandes gastos sem previsão orçamentária;
- Usar o fundo de reserva para despesas rotineiras.
Em caso de dúvida, o ideal é consultar a assembleia e registrar em ata.
Saiba mais sobre esse assunto lendo nosso artigo no LinkedIn: O síndico pode tomar decisões sozinho?
O síndico pode deixar de tomar providências?
Não exatamente. Se o síndico se omite, ele pode ser responsabilizado civilmente ou até destituído. É dever do síndico agir sempre que houver risco ao patrimônio ou à convivência. É bom se perguntar: até que ponto a omissão é negligência?
Síndico pode alterar regimento interno?
Não sozinho. O síndico pode sugerir alterações, porém elas precisarão ser aprovadas em assembleia, normalmente por maioria qualificada.
Síndico pode exigir contrato de locação?
Muita calma nessa hora! Até pode solicitar cópia para fins de cadastro, segurança de quem vai entrar no condomínio e cumprimento do regimento. No entanto, o síndico não pode colocar isso como uma obrigação ou impedir a mudança e entrada num apartamento pela falta da apresentação do documento.
É bom lembrar que a lei aceita contratos verbais como válidos e contratos são instrumentos particulares entre o locador e o locatário. Assim, em casos de controvérsia, o condomínio pode solicitar uma declaração do proprietário com as informações necessárias.
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Síndico pode multar?
Sim, é obrigação do síndico aplicar as sanções previstas na convenção e no regimento interno, porém é necessário ter a comprovação do ocorrido.
Multas aplicadas sem base legal ou registro podem ser anuladas judicialmente.
O síndico pode dispensar juros e multa ou fazer acordos com inadimplentes?
O síndico não pode dispensar juros ou multas por inadimplência, pois isso é um dever legal do síndico conforme o código civil. No entanto, o síndico pode fazer acordos com o inadimplente que incluam a redução ou parcelamento da dívida, desde que tenha anuência do conselho do condomínio e seja bem documentado.
Saiba mais sobre isso vendo um vídeo em nosso canal do Youtube: Condomínio atrasado – será que o síndico pode isentar os juros e multas?
Síndico pode representar condômino em assembleia?
Só se tiver uma procuração específica para isso e desde que não haja proibição na convenção. O síndico representa o condomínio, não condôminos individualmente, então ele precisa de uma procuração dando poderes de representação.
Vale destacar: se o síndico também for condômino, ele mantém o direito ao seu voto nas assembleias como qualquer outro morador.
O síndico pode renunciar ao mandato?
Sim, a qualquer momento. Mas deve formalizar sua renúncia por escrito, preferencialmente solicitando a convocação da assembleia para nova eleição. Ele deve permanecer no cargo até a eleição e posse do novo síndico. Durante esse período de transição, ele continua legalmente responsável pela gestão do condomínio e deve manter suas obrigações em dia até a substituição oficial.
O síndico pode ser destituído?
Sim e a qualquer momento de seu mandato. A assembleia pode destituí-lo por não comprimento de seus deveres, não cumprimento das normas do condomínio, irregularidades como fraudes e superfaturamento, falta de prestação de contas e má gestão em geral. A destituição deve ser feita em assembleia e requer aprovação por quórum qualificado (geralmente 2/3).
O síndico pode prestar serviços ao condomínio?
Pode, mas não é recomendável. Quando o síndico presta serviços diretamente ao condomínio, como manutenção ou consultoria, mesmo que tenha competência técnica, isso pode levantar suspeitas sobre favorecimento, superfaturamento ou falta de isenção nas decisões, levando inclusive à questionamento judicial.
Por isso, se houver real necessidade, o mínimo esperado é que seja formalizado por escrito, com aprovação expressa dos condôminos e ampla prestação de contas.
Quando um síndico pode processar um morador?
Em nome do condomínio, o síndico pode processar um morador quando há infração comprovada à convenção, inadimplência e danos ao patrimônio comum. Porém, ele precisa de respaldo legal com evidências e aprovação aprovação do conselho ou assembleia.
Já em situações pessoais, o síndico pode abrir um processo por ofensas diretas, danos morais e por agressão física.
Quando um síndico pode ser processado?
Quando há comprovação de que suas ações causaram danos ao condomínio e/ou a terceiros, agindo com negligência, omissão ou abuso de poder. Isso inclui situações como deixar de prestar contas, ignorar regras do regimento interno, realizar gastos irregulares ou permitir práticas que coloquem o condomínio em risco. Nesses casos, os moradores podem ingressar com ações judiciais, tanto coletivas quanto individuais, contra o síndico. Terceiros prejudicados, como prestadores de serviço, também podem responsabilizá-lo civilmente. Em alguns casos, o processo pode incluir pedido de destituição, indenização ou bloqueio de bens até o esclarecimento da situação.
Como o síndico pode melhorar a produtividade na gestão?
Um síndico organizado consegue manter a rotina em dia, atender melhor os moradores e ainda sobra energia para resolver imprevistos com mais calma.
- Automatize tarefas com planilhas e apps;
- Delegue funções para conselheiros e comissões;
- Estabeleça rotinas claras;
- Invista em comunicação transparente.
Um síndico mais produtivo reduz erros e conflitos.
Síndico pode fazer marketing do seu trabalho?
Sim, e deve! Mostrar os resultados de forma transparente ajuda a:
- Valorizar seu trabalho;
- Construir confiança;
- Conquistar futuras reeleições ou novos condomínios (no caso de síndico profissional).
Leia também: Como ser um bom síndico? Faça uma gestão de sucesso.
O síndico pode proibir entrada de pessoas?
Não sem respaldo legal. A entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviço deve seguir as normas internas. O síndico pode limitar horários, mas não impedir visitas autorizadas pelo morador.
Síndico pode bloquear morador no WhatsApp?
Depende. Se for um canal oficial de comunicação do condomínio ele não deve bloquear. Mas pode criar regras claras de comunicação para o grupo, as quais o morador precisará seguir. Se for um grupo não oficial de condôminos, ele pode ser bloqueado, porém não é o ideal. Bloquear pode gerar mais conflitos. Se o uso da rede estiver abusivo, o melhor é oficializar a comunicação por e-mail ou correspondência.
Síndico pode entrar no apartamento ou fiscalizar obras internas?
Não pode entrar no apartamento sem autorização, salvo em emergências. Isso significa que, em situações como vazamentos, incêndios ou riscos estruturais, o síndico pode intervir imediatamente para proteger o condomínio. Fora isso, ele precisa da permissão expressa do morador.
Por outro lado, o síndico pode fiscalizar obras em unidades privativas, com objetivo de garantir que as reformas estejam de acordo com as normas internas do condomínio e, em muitos casos, com a ABNT). No entanto, essa visita deve ser previamente comunicada, ocorrer em horário razoável e com o devido respeito à privacidade do morador.
Síndico pode fazer festa com dinheiro do condomínio?
Somente se previsto no orçamento e aprovado em assembleia. Caso contrário, configura uso indevido de recursos.
O síndico pode cortar a água de um inadimplente?
Não. Essa medida é considerada abusiva e pode gerar processo judicial. A cobrança deve seguir vias legais.
O que a auditoria pode fazer por você
Como vimos, existem muitos pontos em que o síndico pode cometer erros sem saber, seja por excesso ou por omissão.
Nosso objetivo aqui foi dar uma visão geral das principais dúvidas sobre a convivência e a gestão condominial. No entanto, há muitas dúvidas sobre o que é certo e errado na gestão financeira do condomínio.
Neste ponto, a nossa auditoria de condomínio pode ajudar. Ela é uma excelente ferramenta para identificar falhas, garantir transparência e evitar problemas com moradores ou até com a Justiça.
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