O aluguel por temporada em condomínios é uma prática que cresceu muito nos últimos anos, principalmente com o uso de plataformas como Airbnb e outros aplicativos de locação de curto prazo. Essa modalidade permite que proprietários aluguem suas unidades por períodos breves, geralmente de até 90 dias, atendendo a turistas ou viajantes que buscam acomodações temporárias.
Embora mais comum em áreas turísticas, como cidades litorâneas, o aluguel por temporada também vem sendo adotado em regiões urbanas, atraindo hóspedes que preferem a flexibilidade e o conforto de um apartamento em vez de um hotel.
No entanto, ter pessoas que não fazem parte da comunidade transitando no condomínio pode gerar grandes desafios. Por isso, o assunto gera polêmica e muita discussão.
A pedido de nossos leitores, a equipe da MB7 fez uma pesquisa e compilou neste artigo o que tem sido comentado atualmente sobre esse assunto. Entretanto, sempre recomendamos consultar a assessoria jurídica do condomínio para se aprofundar na questão.
Por que o aluguel de temporada em condomínio é assunto polêmico?
O aluguel por temporada gera divisões entre proprietários que desejam usufruir de seus direitos de propriedade e os demais condôminos, preocupados com a segurança, com o aumento de custos e com a convivência.
Do lado dos proprietários, o aluguel por temporada é uma forma legítima de monetizar suas unidades e aumentar a renda, explorando a alta demanda por hospedagens temporárias em regiões turísticas. Além disso, a legislação brasileira permite o aluguel por temporada, considerando-o uma modalidade de locação válida, desde que não ultrapasse 90 dias. Para os proprietários, proibições ou restrições impostas por condomínios podem ser vistas como uma limitação indevida do direito de uso de sua propriedade.
Por outro lado, os moradores manifestam preocupação com a segurança. A constante entrada e saída de pessoas estranhas ao convívio habitual pode aumentar o risco de incidentes e dificultar o controle de acesso ao prédio. Pessoas que alugam unidades por temporada podem não estar cientes ou mesmo desrespeitar as regras do condomínio, como horários de silêncio ou limitações de uso de piscinas e academias.
No meio de tudo isso fica a gestão do condomínio, que fica sobrecarregada ao tentar equilibrar o direito de propriedade e a manutenção da ordem e da segurança nos condomínios. A discussão permanece aberta, e a solução ideal varia de acordo com o perfil do condomínio e a legislação local.
O que diz a lei sobre o aluguel de temporada em condomínios?
A interpretação jurídica sobre o enquadramento de aluguéis por temporada, especialmente por poucos dias, como em plataformas eletrônicas, gera muita discussão técnica.
Esse tipo de aluguel é regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece as diretrizes para locações residenciais de até 90 dias. No entanto, uma das grandes questões jurídicas é se essa modalidade é compatível com o uso exclusivamente residencial dos condomínios. A depender da interpretação, pode ser tratada como locação temporária ou como atividade comercial, sujeita à Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008), aplicável a atividades hoteleiras.
Jurisprudência dos casos
As decisões judiciais têm variado conforme cada caso analisado. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que condomínios podem impor restrições à locação por temporada. O caso analisado envolvia um condomínio em Londrina que proibia aluguéis inferiores a 90 dias. O STJ entendeu que, desde que previsto na convenção do condomínio, a restrição é válida e visa preservar a natureza residencial e a segurança (saiba mais sobre esse caso no portal Conjur).
Embora esse julgamento tenha reconhecido a autonomia dos condomínios para impor essas limitações, plataformas de aluguel argumentam que o direito à locação por temporada é garantido pela Constituição Federal, pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil.
Decisões recentes
No final de 2023, a Quarta Turma do STJ reafirmou que a locação de curto prazo, sem autorização condominial expressa, não é compatível com o uso residencial de condomínios. Na ocasião, o ministro destacou que a alta rotatividade traz riscos à segurança e ao sossego (Revista Exame). Já em 2024, o STJ começou a analisar outro caso, que decidiu pela preservação da segurança e da natureza residencial dos condomínios (Portal Migalhas).
Essas decisões mostram que o tema continua em debate, com divergências entre o direito de propriedade e a preservação da ordem condominial.
O que dizem os especialistas em Direito Condominial?
A opinião de alguns especialistas em Direito Condominial é que o aluguel por temporada é legal, amparado pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato. A locação temporária não desvirtua o uso residencial do imóvel, sendo considerado um direito do proprietário, garantido pelo Código Civil. Então, o síndico não estaria autorizado a proibir arbitrariamente a locação de temporada.
Saiba mais sobre isso no vídeo: Locação por temporada – recentes decisões
Contudo, há situações em que condomínios realmente sofrem com a rotatividade alta de inquilinos, comprometendo a segurança e o sossego. Nesses casos, é possível usar a Convenção de Condomínio para atingir um equilíbrio, criando regras específicas ou restringindo o aluguel, desde que a decisão seja aprovada unanimemente pelos condôminos. (Veja matéria específica sobre o assunto no Portal Sindiconet).
Afinal: pode ou não pode alugar um apartamento por temporada?
Não existe uma resposta pronta para essa pergunta. Em resumo, pode, mas o condomínio também pode impor restrições.
A questão deve ser analisada caso a caso. A chave para determinar se isso é permitido está nas normas específicas de cada condomínio, que devem estar claramente especificadas na convenção e no regimento interno. Condôminos que desejam alugar suas unidades por curta temporada precisam garantir que essa prática esteja de acordo com o que foi estabelecido coletivamente, considerando tanto os direitos dos proprietários quanto as expectativas da comunidade.
Em condomínios projetados para estadia de curta duração, como estúdios próximos a centros comerciais ou de saúde, a vedação desse tipo de aluguel pode ser questionada, já que vai contra a natureza desses empreendimentos. Por outro lado, os tribunais geralmente validam essa proibição quando as normas condominiais assim o preveem e quando o condomínio é de natureza apenas residencial.
Cuidados que a gestão do condomínio deve ter com esse assunto
Leve o assunto à pauta
Nos casos em que não há uma proibição expressa na convenção, é recomendável que os condôminos discutam o tema e cheguem a um consenso. O gestor condominial desempenha um papel essencial ao mediar essas conversas e garantir que tudo seja formalizado nas normas internas, refletindo o equilíbrio entre os interesses dos moradores.
Lembre-se de que é importante que todos estejam informados sobre as questões que envolvem o assunto, especialmente os síndicos. Não permitam que decisões sejam tomadas apenas pela emoção, consulte especialistas jurídicos se achar necessário. Ao levar o assunto à assembleia, certifique-se de ter o quórum e os registros exigidos por lei.
Veja mais sobre isso no artigo Principais dúvidas sobre assembleia condominial
O condomínio pode proibir os inquilinos temporários de acessarem as áreas de lazer e demais áreas comuns?
É importante que os condôminos regulamentem se será viabilizado o aluguel temporário ou não. Uma vez permitido, o condomínio não pode proibir os inquilinos temporários de acessar as áreas de lazer e demais áreas comuns.
Conforme o entendimento jurídico julgado em casos anteriores, os direitos de uso das áreas comuns são inseparáveis da propriedade exclusiva de cada condômino (Portal Conjur). Isso significa que, ao alugar um imóvel, mesmo que por um período curto, o locatário temporário adquire o direito de utilizar as áreas comuns do condomínio, como piscinas, churrasqueiras e salas de jogos. Entretanto, o condomínio pode impor regras e sanções em casos de uso inadequado das áreas comuns.
Considere o aumento de custos
O gestor de condomínios deve estar atento ao aumento potencial das despesas condominiais. O uso intensificado das áreas comuns, como piscinas e churrasqueiras, bem como o desgaste de equipamentos e a necessidade de mais funcionários, cuidados com a segurança e controle de acesso, pode elevar os custos operacionais.
Portanto, é essencial considerar o impacto financeiro dessas locações e buscar soluções que não prejudiquem a coletividade. Uma alternativa viável é considerar um rateio diferenciado para as unidades disponibilizadas para aluguel de temporada.
A realização de uma auditoria condominial detalhada pode fornecer um laudo preciso das despesas, ajudando a identificar o aumento dos custos a longo prazo. Com esses dados em mãos, o condomínio pode tomar decisões mais justas e assertivas, ajustando o rateio das taxas condominiais de maneira a refletir o uso real das áreas comuns pelos locatários temporários.
Dessa forma, é possível equilibrar o orçamento, garantindo que todos, incluindo os locatários temporários, contribuam de maneira justa para a manutenção das áreas comuns.
Precisa de um orçamento para auditoria em seu condomínio? Entre em contato com nossa equipe e saiba mais.
