Certamente você já ouviu falar da Convenção de Condomínios, é um documento importantíssimo que o síndico consulta o tempo todo.
No entanto, temos notado que alguns condomínios têm Convenções que estão ultrapassadas com os avanços da legislação e da tecnologia. Alguns procedimentos são decididos em assembleia, porém sem o cuidado devido, de analisar sua conformidade com a Convenção de Condomínios.
Este artigo visa chamar à atenção para assuntos em que a convenção do seu condomínio pode precisar de ajustes.
Mas antes, vamos falar um pouco do básico sobre o que é e como deve funcionar a Convenção de Condomínios.
Convenção de condomínios: O que você precisa saber?
O que é uma convenção de condomínio?
A Convenção de Condomínios é um documento legal que determina as normas e direitos dos condôminos visando garantir a boa convivência entre todos. Este documento aponta as diretrizes, define um conselho, estabelece as áreas comuns e individuais, entre outras coisas.
Podemos comparar a Convenção de Condomínios com a Constituição de um país, onde são estabelecidas regras que devem ser seguidas pelos condôminos.
No condomínio, a Convenção tem o poder de ‘lei’, vale o que estiver estipulado por ela. Contudo, ela deve estar em harmonia com a legislação do país, nunca sobressaindo a Constituição Federal, o Código Civil, as leis estaduais e municipais.
O que deve incluir a Convenção de Condomínios?
A Convenção de Condomínios deve ser estabelecida na ocupação do empreendimento e ser aprovada já nas primeiras assembleias. Assim, geralmente a própria construtora ou incorporadora do empreendimento estabelece um modelo básico para apresentar aos condôminos.
A Convenção de Condomínio deve incluir:
- Funções do síndico, subsíndico e conselho fiscal
Deve seguir o Código Civil, além de especificar se haverá salário para o síndico ou isenção de cotas condominiais.
Também determina a forma e quórum para eleição e destituição do síndico, subsíndico ou conselho fiscal.
- Modelo de administração do condomínio
- Sanções condominiais por descumprimento das regras.
Incluindo regras para cobrança de inadimplentes, multas e juros, protestos de cotas vencidas, prazos para cobranças judiciais, advertências e multas para regras de convivência.
- Divisão das despesas do condomínio e uso do fundo de reserva.
- Descrição da finalidade dos prédios (comercial ou residencial)
Também precisa especificar as áreas de propriedade exclusiva e comuns.
- Obras estruturais e manutenções
Informa como realizar obras estruturais, manutenção ou contratação de serviços para melhorias de infraestrutura do condomínio.
- Itens coletivos
Determina o uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos.
- Assembleias de condomínio
Detalha os tipos de assembleias e informa regras de convocação e procuração.
Quanto ao registro da Convenção de Condomínio, conforme o Artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil, determina que a Convenção de Condomínio (junto ao edital de convocação, a ata da assembleia e a lista de presença assinada) deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É imprescindível que esse documento acompanhe a matrícula do imóvel.
Qual a diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno?
Muitos questionam o que difere a Convenção de Condomínio do Regimento Interno. Veja o infográfico:
Convenção de Condomínio
Contém regras mais amplas, por exemplo: cota proporcional e o modo de pagamento das taxas de condomínio; forma de administração; governança das Assembleias; estrutura diretiva (Conselho, Síndico, Subsíndico), entre outras regras.
É um documento obrigatório previsto nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil.
Regimento Interno
Também chamado de Regulamento Interno, aborda questões de convivência e o dia-a-dia do condomínio. É como um manual operacional e de conduta dos condôminos. Nesse documento deve constar: como deve ser a utilização da garagem, academia, etc.; como devem ser realizadas as mudanças e reformas; sobre ruídos ou barulhos, etc.
Esse documento não é obrigatório, porém está previsto no artigo 1.334 do Código Civil.
Convenção de condomínios: precisa de atualização?
Será que a convenção de condomínios tem prazo de validade?
A convenção de condomínios não possui um prazo específico para atualização previsto em lei, o que demanda um cuidado constante do síndico e dos gestores para mantê-la atualizada e adequada às necessidades do condomínio.
Quando é necessário alterar a convenção de condomínios?
A atualização da convenção de condomínios pode ser necessária nas seguintes situações:
- Em situações de mudanças nas leis.
- Após alterações nas áreas comuns, ampliação, redução, novas áreas.
- Novos procedimentos.
- Mudanças nas taxas de juros / mora.
A atualização preventiva é importante para evitar conflitos e garantir conformidade legal.
Sugestões de pontos em que a convenção pode precisar de atualização
Nos últimos tempos, houve avanços e atualizações na legislação, no entendimento jurídico e na tecnologia, nos quais é importante que o condomínio tenha regras que o respaldem de problemas jurídicos.
Assim, analise o que sua convenção estipula sobre:
LGPD
Regras sobre a proteção de dados de condôminos, funcionários e prestadores.
Saiba mais sobre isso lendo: LGPD para condomínios: tem certeza que você está dentro da lei?
Aluguel de imóveis por temporada
É interessante discutir e chegar a um consenso sobre a permissão da disponibilidade de imóveis para Airbnb ou outros aplicativos.
Saiba mais sobre isso lendo: O que você precisa saber sobre o aluguel por temporada em condomínios
Condomínios multipropriedade
Analisar as regras e implicações de se permitir multipropriedades é essencial para o futuro.
Saiba mais sobre isso lendo: Condomínio Multipropriedade: entenda o que é, o que diz a lei e como é sua convenção
Combate à violência, preconceito e maus tratos
Leis recentes obrigam os condomínios a reportar casos de violência contra a mulher e maus tratos contra animais. Além disso, há novas leis sobre a permissão de ter animais no apartamento e circulação de áreas comuns.
Proteção contra fraude
Muitos moradores estão colocando regras de proteção na convenção para evitar serem vítimas de fraude. Pode ser votado para se incluir a auditoria preventiva nas contas como um procedimento padrão. Outra medida protetiva é criar regras de contratação de fornecedores, assim, mesmo que o síndico seja trocado, as medidas continuarão em vigor.
Saiba mais sobre isso lendo: Por que é importante realizar auditoria preventiva em condomínios?
Regras de recebimento de pacotes
As compras online trouxeram um volume de pacotes que exigem controles de recebimento mais rígidos. Síndicos podem criar regras que resguardem o condomínio em caso de extravio de pacotes.
Como alterar sua convenção de condomínios?
Realmente dá muito trabalho realizar a alteração da Convenção de Condomínios. No entanto, a proteção e tranquilidade que as regras bem estabelecidas geram, vale o esforço.
Quais são os passos para realizar a alteração?
1) Consulte um advogado especializado
Ele pode fazer um estudo da sua convenção e apontar atualizações essenciais para a legislação vigente.
2) Leve os assuntos a serem alterados aos moradores por meio de assembleia.
Prepare-se, peça que os moradores estudem as alterações e façam sugestões. Mantenha os moradores informados e engajados na mudança.
3) O quórum mínimo para a alteração da convenção de condomínio é de dois terços (⅔) dos votos dos condôminos, conforme estabelece o artigo 1.351 do Código Civil. Esse quórum é necessário tanto para mudanças na convenção quanto para alterações na destinação do edifício ou unidade imobiliária.
Atualização é prevenção
A atualização da convenção de condomínios é uma forma eficaz de prevenção, garantindo que todos os envolvidos conheçam seus papéis e responsabilidades.
O síndico desempenha um papel crucial na governança, comunicando e aplicando as normas estabelecidas. Com uma convenção e regulamento claros, as expectativas ficam alinhadas, evitando dúvidas e cobranças indevidas.
Entretanto, muitos condomínios falham em verificar se suas atividades estão de acordo com a convenção. Nesse cenário, a auditoria de condomínios se destaca como uma ferramenta essencial. Ela fortalece a governança, identifica erros nas contas e promove soluções criativas, assegurando transparência e boa gestão dos recursos. Se você ainda tem dúvidas e deseja saber mais sobre a Convenção de Condomínios, ou como uma auditoria pode ser benéfica ao seu condomínio, entre em contato conosco. Teremos prazer em responder suas perguntas.
