Os condomínios multipropriedade são uma ideia simples, mas com vantagens incríveis. Em vez de comprar uma casa inteira, você só compra uma parte, o que te dá a chance de curtir férias em lugares incríveis sem se preocupar com todos os custos de uma propriedade completa. Essa escolha não só é mais econômica, mas também transforma suas experiências de férias, permitindo que você explore diferentes lugares como se estivesse em casa.
Além disso, os condomínios multipropriedade não são só sobre ter um lugar para ficar. Eles abrem as portas para um mundo de experiências e serviços especiais. Imagine ter não só uma casa, mas acesso a uma comunidade de opções para tornar sua vida mais variada, confortável e cheia de momentos inesquecíveis.
Vamos entender melhor o que e como funciona o condomínio multipropriedade?
O que é condomínio multipropriedade?
Condomínios multipropriedade é um conceito que permite compartilhar a propriedade de um imóvel. Cada proprietário adquire uma fração do imóvel, conferindo-lhe o direito exclusivo de uso e gozo alternado do imóvel. Em vez de adquirir a propriedade completa, os compradores investem em parcelas de tempo, sendo comum a proporção de 1/52, representando as semanas do ano.
Imagine adquirir não apenas uma casa, mas uma fração de tempo específica, registrada em escrituras individuais, que podem variar de, no mínimo, 7 dias. Essa abordagem flexível permite aos proprietários aproveitarem os benefícios da propriedade compartilhada, registrando suas frações de tempo para garantir a segurança jurídica necessária. Destinado principalmente ao lazer e turismo, a multipropriedade oferece uma experiência econômica e flexível de compartilhamento de propriedade imobiliária.
Nessa dinâmica, a multipropriedade não se limita a simplesmente dividir o uso de um imóvel entre coproprietários. Envolve também a partilha proporcional das despesas associadas ao imóvel, proporcionando uma solução eficiente e colaborativa. Para garantir a organização destas despesas e tranquilidade dos coproprietários, surgiram as empresas gestoras de multipropriedades, cujo objetivo é facilitar a administração e garantir que cada proprietário usufrua de seu período designado de forma tranquila.
Quando surgiu a multipropriedade?
A multipropriedade surgiu como uma solução após a Segunda Guerra Mundial na Europa, por volta de 1945, quando a economia estava debilitada. Inicialmente, essa ideia de compartilhamento de propriedade se consolidou em empreendimentos hoteleiros, como os da Riviera Francesa.
Foi nos Estados Unidos que a multipropriedade encontrou espaço ao lado de outros modelos, como flats nos anos 70 e 80, hotéis entre 2000 e 2010, e residenciais com serviços hoteleiros. Embora o foco principal seja o turístico, cada vez mais, a multipropriedade atrai também, outro perfil de investidores e de pessoas que se interessam por uma segunda moradia.
No Brasil, esse modelo começou a ganhar forma na década de 1980, principalmente em regiões turísticas próximas ao litoral. Entretanto, somente alguns anos atrás este conceito foi regulamentado pela legislação brasileira.
Condomínio Multipropriedade: lei, regulamentação e direitos
Encontramos a regulamentação do condomínio multipropriedade na Lei n.º 13.777, promulgada no final de 2018, que trouxe uma significativa mudança no Código Civil. Além disso, a Lei 13.778/18, que dispõe sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro, precisa ser considerada junto à Lei 4.591/64, aos artigos 1331 e seguintes do Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A multipropriedade é governada pelo Capítulo específico do Código Civil, com suplemento das demais disposições do código e das Leis n.ºs 4.591/64 e 8.078/90 (CDC). Veja algumas características importantes disposta em lei:
> a modalidade persiste mesmo se todas as frações de tempo pertencerem ao mesmo proprietário;
> o imóvel é indivisível e inclui instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao uso e gozo.
> Condomínios já existentes podem alterar unidades autônomas para multipropriedades, porém precisa de aprovação em assembleia com quórum mínimo e alterações na convenção de condomínio.
A Lei 13.777/2018 trouxe importantes mudanças, um novo tipo de condomínio no nosso sistema legal. Mesmo sem elevar a multipropriedade individualmente ao status de direito real, a legislação a considerou como qualquer outra propriedade, permitindo seu registro em matrícula autônoma.
Além disso, a Lei 13.777/18 também modificou a Lei de Registros Públicos, possibilitando que o registro de imóveis abra matrículas para cada fração de tempo de titularidade de cada multiproprietário. Isso implica que a fração de tempo adquirida passa a constituir uma propriedade imobiliária, com plenos direitos, podendo ser vendida, doada, usada como garantia, sujeita a sucessão e partilha em casos de separação ou divórcio.
Assim, a multipropriedade alcançou um status de direito real limitado, proporcionando aos multiproprietários uma base legal sólida para suas transações e relações imobiliárias.
Como funciona o condomínio multipropriedade imobiliária?
Agora que você entendeu o conceito de condomínio multipropriedade, vamos falar de forma prática como funciona o cotidiano destes tipos de condomínio.
Só uma coisa é importante esclarecer antes de falarmos no assunto: há vários tipos de condomínios multipropriedades. Em alguns países é possível comprar ações de uma propriedade que é sociedade anônima, são as multipropriedades acionárias. Também existem as multipropriedades hoteleiras, que é quando se compra quartos em uma rede de hotel, por exemplo. Finalmente, há as multipropriedades imobiliárias ou real, que são realmente parte de um condomínio. É sobre essa última que falaremos daqui para frente.
Convenção de condomínio multipropriedade
A elaboração da convenção de condomínio multipropriedade é crucial para estabelecer direitos, deveres e regras que garantam o bom funcionamento desse formato de propriedade compartilhada. De acordo com a Lei 13.777/2018, a convenção deve ser registrada no cartório de Registro de Imóveis competente, assim como acontece com os condomínios tradicionais.
Em primeiro lugar, a convenção deve prever a duração dos períodos de cada fração de tempo, proporcionando clareza sobre a utilização do imóvel. Além disso, é fundamental especificar os poderes e deveres dos multiproprietários, estabelecendo as responsabilidades de cada parte envolvida. O número máximo de pessoas permitidas simultaneamente no imóvel durante cada período de uso também deve ser determinado, assegurando uma gestão adequada do espaço compartilhado.
Outros pontos essenciais incluem a definição das regras de acesso do administrador condominial para cumprir suas obrigações de manutenção, conservação e limpeza, bem como a criação de um fundo de reserva para lidar com questões relacionadas ao imóvel. A convenção também deve abordar as sanções aplicáveis em casos de perecimento do bem ou descumprimento de deveres pelos multiproprietários.
É importante destacar que, para condomínios que englobam tanto a multipropriedade quanto o modelo tradicional, serão necessárias duas convenções distintas. Uma delas se concentrará nos aspectos específicos da multipropriedade, enquanto a outra abordará as características do condomínio edilício padrão. Isso garante uma abordagem clara e específica para cada formato, proporcionando uma administração eficiente do condomínio multipropriedade.
Rateio de despesas e cota condominial
A cota em condomínios multipropriedade é determinada com base na previsão orçamentária e no cálculo de rateio de despesas entre os diversos detentores do mesmo imóvel. Cada multiproprietário contribui financeiramente de acordo com a fração de tempo que possui. Se alguém detém mais de uma fração, assume uma parcela maior das despesas. A composição da taxa condominial abrange despesas como folha de pagamento, seguro, energia elétrica, água e manutenção.
Na multipropriedade, aspectos específicos, como a presença obrigatória do administrador e a rotatividade de ocupantes, influenciam no valor a ser cobrado. Para condomínios mistos (multipropriedade e tradicional), há dois cálculos distintos, sendo os multiproprietários responsáveis por ambas. A inadimplência segue o procedimento tradicional, com a possibilidade de execução extrajudicial e penhora da parte correspondente do imóvel em caso de não pagamento.
Condomínio multipropriedade é passível de auditoria?
Sim, condomínio multipropriedade imobiliária é passível de auditoria da mesma forma que condomínios comuns.
O auditor irá examinar, as contas, inadimplência, entradas e saídas de recursos, documentação comprobatória, contratos de terceiros e a conformidade com a legislação e com a convenção do condomínio. Ao final das análises irá emitir um relatório apontando as inconformidades e irregularidades, para serem tomadas ações de melhorias.
Um ponto importante a se lembrar é que a auditoria é uma prestação de serviços e assim precisará que um representante legal do condomínio assine o contrato. Para saber como solicitar uma auditoria, leia mais sobre o assunto no artigo: Como solicitar uma auditoria?
Ao final deste artigo você conseguiu notar que condomínios multipropriedade são bem peculiares, com características específicas. Assim, é essencial que uma empresa de auditoria especializada em condomínios e associações jurídicas esteja presente assessorando a administração das contas.
A MB7 Auditoria tem vasta experiência em lidar com as nuances do mercado condominial. Entre em contato e peça mais informações sobre o assunto.
