Percebemos que as pessoas ainda têm muitas dúvidas sobre o funcionamento dos condomínios. Isso acontece porque o condomínio tem um tratamento legal diferente de pessoas físicas e de pessoas jurídicas.
Obviamente, toda e qualquer orientação jurídica deve vir de advogados especializados. Por isso, vocês podem gostar de algumas fontes de pesquisas públicas que compartilhamos no decorrer do texto.
O objetivo do artigo é justamente dar insights para que vocês se perguntem: será que meu condomínio está fazendo tudo certinho? Em caso de dúvida, poderão procurar ajuda especializada.
Vamos lá?
1 – Por que um condomínio não é considerado pessoa jurídica?
Um condomínio não é considerado pessoa jurídica porque não está incluído no rol das pessoas jurídicas estabelecido pelo Código Civil.
Apesar de o condomínio edilício ter a capacidade de contrair obrigações, adquirir direitos, possuir funcionários, assinar contratos e até mesmo participar de processos judiciais, ele não é enquadrado na definição de pessoa jurídica. Isso devido ao fato de não declarar e pagar imposto de renda próprio e de não poderem adquirir propriedades.
É verdade que o condomínio possui capacidade para realizar diversas ações jurídicas. No entanto, ele continua sendo considerado uma entidade sem personalidade jurídica, mesmo que tenha algumas características de uma pessoa jurídica. (Fonte: Vade Mecum Brasil)
Nesse sentido, é importante ressaltar que corre um projeto de lei na Câmara dos Deputados para alterar esse entendimento e passar a enquadrar os condomínios como pessoa jurídica. Entretanto, até o momento, a legislação vigente mantém o condomínio fora do rol de pessoas jurídicas. (Veja a tramitação do Projeto de Lei 3461/2019)
2 – Por que o condomínio precisa de CNPJ se não é empresa?
Embora não seja considerado pessoa jurídica, o condomínio precisa estar registrado no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – o CNPJ.
Isso parece ser conflitante, mas não é. Se não tivesse um CNPJ, o condomínio precisaria de um CPF, isso não seria um enquadramento correto, pois também não se trata de uma pessoa física.
Como já mencionado, o condomínio tem alguns direitos e obrigações da pessoa jurídica, e ter um CNPJ garante que ele consiga operar nos seguintes pontos:
a) abertura de contas bancárias jurídicas;
b) assinaturas de contratos para empresas terceirizadas;
c) contratação de funcionários;
d) cobrança da cota condominial.
Fonte: Jusbrasil
3 – O condomínio deve emitir nota fiscal?
Em regra geral, o condomínio não emite nota fiscal, pois não é uma pessoa jurídica. Mas há casos que deixam as pessoas em dúvida:
a) O condomínio deve emitir nota para uma devolução de produtos?
Nestes casos, há administradoras que propõem soluções diferentes para resolver o problema. Pode ser conversado e analisado caso a caso.
No entanto, em casos de devolução total, o condomínio pode fazer um manifesto / recusa no verso da nota fiscal do fornecedor e devolver a mercadoria.
Para documentar bem a situação, o condomínio pode redigir uma carta explicativa para acompanhar o retorno da nota e do produto. Pode ser conversado com antecedência com o fornecedor, ele mesmo poderá emitir uma nota de devolução para invalidar a compra e dar entrada na mercadoria dentro do estoque.
Fontes: Fazenda.SP e Jusbrasil
b) O condomínio deve emitir nota para o aluguel de espaços do condomínio?
A locação de um espaço não é considerada uma prestação de serviços e, por isso, está dispensada de emissão de notas fiscais.
Assim, o procedimento pode ser o mesmo que acontece com outros aluguéis de bens, onde o locador emite um recibo com a identificação das informações básicas sobre a operação (nome do locador e locatário, valor, datas, etc.).
Fonte: Jusbrasil
c) O condomínio deve emitir nota de tomador de serviços?
A resposta a essa pergunta depende do município do condomínio, cada prefeitura tem suas próprias regras.
Para citar um exemplo, no município de São Paulo, o Decreto Lei 52.610/ 2011, estabelece que toda pessoa jurídica e condomínios, estabelecidos em São Paulo que recebam nota fiscal de prestadores de serviços de outros municípios fora do estado, devem emitir a NFTS.
Além disso, a NFTS também deve ser emitida por pessoas jurídicas que contratem serviços de empresas estabelecidas no município de São Paulo que não emitem nota fiscal eletrônica, cupom fiscal eletrônico ou qualquer outro documento fiscal obrigatório de acordo com a legislação. Essa regra também se aplica aos serviços prestados por autônomos que emitem o Recibo de Prestador Autônomo (RPA).
Fonte: Prefeitura de São Paulo
4 – Por que o condomínio paga ISS?
No que diz respeito ao Imposto Sobre Serviços (ISS), este é um tributo de competência municipal, por isso, é necessário verificar as leis municipais para determinar se os condomínios são obrigados a reter esse imposto.
Alguns municípios escolhem que os condomínios atuem como substitutos tributários do imposto, enquanto outros decidem não fazê-lo.
No caso da prefeitura de São Paulo a lei menciona:
Art. 9º – São responsáveis pelo pagamento do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, desde que estabelecidos no Município de São Paulo, devendo reter na fonte o seu valor:
(…)
II – as pessoas jurídicas, ainda que imunes ou isentas, e os condomínios edilícios residenciais ou comerciais, quando tomarem ou intermediarem os serviços:(Redação dada pela Lei n.º 14.865, de 29 de dezembro de 2008).
Portanto, no município de São Paulo, os condomínios residenciais e comerciais têm a responsabilidade de reter e pagar o ISS sobre os valores pagos a empresas que fornecem serviços de mão de obra, reparação, conservação e reforma de edifícios, incluindo vigilância e segurança. Além disso, os condomínios também devem apresentar a Declaração Eletrônica de Serviços (DES), cujo objetivo é registrar todos os documentos recebidos em relação aos serviços contratados de terceiros.
Fonte: Prefeitura de São Paulo
Seu condomínio está fazendo tudo certinho?
Como você pode saber se seu condomínio não está se colocando em risco legal por deixar de cumprir obrigações importantes com as leis municipais?
Se percebeu que algo pode estar errado com seu condomínio, procure ajuda de especialistas de direito tributário ou condominial para corrigir a situação. No entanto, é importante ter alguém que chame sua atenção para quaisquer problemas que possam acontecer.
A auditoria de condomínios pode ajudar a encontrar os erros na gestão financeira do condomínio.
Ela verifica vários pontos da administração financeira, como: verificação das obrigações financeiras estabelecidas na Convenção, validar os saldos financeiros, análise de gastos de valores aprovados em assembleia, conciliação dos recebimentos, etc.
Mas uma apuração que pode ajudar é a verificação se todos os impostos e taxas foram pagos de forma adequada, bem como as comprovações documentais do condomínio.
Já pensou em usar a auditoria como uma ferramenta de melhoria na gestão de seu condomínio?
Entre em contato com nossa equipe e saiba mais como podemos ajudar.
