Há grandes diferenças entre a associação residencial de um condomínio. A dúvida é bastante comum e causa confusão entre os moradores, mas adiantamos que são coisas distintas e que, inclusive, há regulamentações legislativas específicas para cada um dos casos.
Quais são as principais diferenças entre uma Associação Residencial e um condomínio?
Segundo nosso auditor, Marcos Braga, a Associação Residencial é uma pessoa jurídica sem fins lucrativos, enquanto, um condomínio, embora possua um CNPJ, não é considerado uma pessoa jurídica (pelo menos ainda não).
Assim, as Associações, devem cumprir obrigações junto aos órgãos governamentais iguais às empresas, como, por exemplo, ter registros contábeis, algo que é dispensável aos condomínios. Uma Associação é gerida por uma Diretoria, enquanto um condomínio por um síndico.
Mas vamos entender melhor como funciona?
Diferentes leis para condomínio e associação residencial
Condomínios são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e Lei federal nº 4.591/64, já a Associação de Moradores é regida pelos artigos 53 a 61 do Código Civil, e, pela lei federal nº 6.799/79.
Quais as diferenças na gestão da associação residencial
Nas Associações residenciais a gestão é feita por uma diretoria executiva, que por sua vez escolhe dois diretores distribuídos entre presidente e tesoureiro. No caso dos condomínios, a gestão é realizada pela figura do síndico, eleito em assembleia.
Definições de áreas na associação de moradores
O condomínio é dividido em unidades, enquanto a associação é dividida em lotes. Mas a diferença não para por aí: enquanto a área comum, em condomínios, pertence aos moradores, nas associações, elas são públicas.
Você sabia que em condomínios é possível impedir a entrada de alguém e em associações, não? Isso mesmo, no segundo caso, é legítimo pedir a identificação, mas não há como impedir a entrada das pessoas. Isso porque, ao adquirir um lote, apenas essa parte do terreno pertence ao morador.
Obrigações da associação residencial
Os condomínios elegem um síndico e todos os moradores definem em assembleia o rateio das despesas, fazendo, dessa forma, o acompanhamento das informações em reuniões de prestação de contas. No caso das associações, não há obrigatoriedade na participação, mas nesse caso, o morador não pode fazer cobranças para os diretores, ficando restrito ao próprio lote.
Para entender como são cenários diferentes, reforçamos que até o IPTU é cobrado de forma distinta. Em condomínios ele é calculado em cima do lote e parte da área comum (rateada), em associações isso acontece apenas na parte do terreno/imóvel construído. Por ser pública, a área comum não entra na conta.
Diferenças na prestação de contas do condomínio e da associação residencial
No caso dos condomínios a prestação de contas se dá através de demonstrativos mensais. Para esse caso a auditoria acompanha tudo o que foi aprovado pelos moradores para avaliar se está dentro do combinado, deixando a relação entre síndicos e condôminos muito mais transparente. Já em associações residenciais, a prestação se dá através de demonstrativos mensais com acréscimo de plano de contas contábil analítica e sintética, ou seja, ela é muito mais detalhada em relação ao uso de recursos.
Quadro comparativo entre Associações Residenciais e Condomínio
Saiba quais são as diferenças e as semelhanças entre a associações de residências e o condomínio
Este quadro vai ajudar moradores de associações de residências que pensam em administrar as áreas públicas de seus lotes ou casas.
Para exercer o cargo de forma eficiente, é preciso ter conhecimento administrativo e é preciso saber quais são as diferenças entre a associação de residências e o condomínio.
Seja qual for o caso, você pode contar com a auditoria que colabora tanto com a transparência da gestão, como com dicas de uso para a melhor administração dos recursos dos moradores.
| ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL | CONDOMÍNIOS | |
| Legislação | Artigos 53 ao 61, do Código Civil, e Lei Federal 6799/79 | Artigos 1.331 ao 1.358 do Código Civil, e Lei Federal 4591/64 |
| IPTU | Pago de acordo com o tamanho do terreno/imóvel | O valor é calculado em cima da unidade + rateio de área comum |
| CNPJ | Equiparado a empresas | Despersonalizado |
| Leis Internas | Estatuto Social e Regimento Interno | Convenção Condominial e Regimento Interno |
| Prestação de Contas | Demonstrativos mensais contábeis | Demonstrativos mensais com acréscimo de plano de contas contábil analítica e sintética |
| Contabilidade | Necessária | Desnecessária |
| Escrituração Fiscal | Necessária | Desnecessária |
| Falta de pagamento | Cobrança extrajudicial e Judicial. Não se faz uso da Lei do Protesto | Cobrança extrajudicial e Judicial. Faz-se o uso da lei do Protesto |
| Conta Bancária | Individual | Individual ou coletiva |
| Áreas comuns | Não há, as áreas comuns são públicas | Elas fazem parte da metragem do morador |
| Divisão | Lotes | Unidades |
| Gestor | Nas Associações residenciais a gestão é feita por uma diretoria executiva, que por sua vez escolhe dois diretores distribuídos em presidente e tesoureiro. | Gestão é realizada pela figura do síndico, eleito em assembleia. |
| Obrigatoriedade | Não há obrigação em aderir | Há obrigação do pagamento da cota |
| Auditoria | Recomendado para colaborar com a transparência da gestão | Recomendado para colaborar com a transparência da gestão |
Principais perguntas sobre a associação residencial
Perguntamos ao Marcos Braga, o proprietário da MB7 Auditoria que é contador formado pela Universidade Mackenzie, tem MBA em Gestão Empresarial pela FGV e é membro do Instituto dos Auditores Independentes do Brasil como a auditoria pode ajudar na gestão de uma associação residencial:
Uma Associação Residencial precisa ter Contabilidade?
Marcos Braga: Sim. Conforme a Lei 9532/07 as Associações precisam ter registros contábeis. Entretanto, não é incomum ao iniciar trabalho em um cliente verificar a falta de prioridade e importância dada Contabilidade.
Quais são os principais problemas identificados durante as auditorias?
Marcos Braga: Falta de prioridade e importância aos registros contábeis; pendências na elaboração das Demonstrações Contábeis; falta de controle do Ativo Imobilizado; pendências de documentos fiscais nos pagamentos; pendências de entregas de obrigações acessórias para Receita Federal; pendências de retenção de impostos nas notas fiscais de prestadores de serviços; pendências de documentos de obrigações trabalhistas das empresas terceirizadas.
Como a Auditoria pode contribuir para gestão de uma Associação Residencial?
Marcos Braga: A Auditoria atuará como uma linha de defesa na identificação de pendências, problemas e riscos. Concordemente, isso dará condições para atuação da Diretoria na mitigação desses eventos. A análise independente de um Auditor fortalece o processo de prestação de contas. Também, haverá mais transparência na gestão financeira da Diretoria e mais segurança para aprovação das contas pelos Associados.
Existem formatos diferentes de Auditoria?
Marcos Braga: Sim. A Auditoria poderá ser realizada mensalmente durante o exercício corrente. Esse modelo é o ideal para atuação rápida na solução de problemas e mitigação de riscos. Poderá ser realizada em exercícios anteriores para apresentação na Assembleia Geral Ordinária. Também, há a Auditoria com viés mais investigativo a fim de apurar responsabilidades com o objetivo de iniciar procedimentos judiciais.
Auditoria é uma ferramenta para associações residenciais
No caso das associações, a auditoria colabora tanto para a transparência da gestão, como com dicas para a melhor administração dos recursos dos moradores.
Atuamos para ajudar na administração de associações em 3 níveis: mensalmente, onde estamos próximos aos clientes e direcionamos as melhores práticas para uma conduta transparente. Anualmente, onde avaliamos as contas e dados acumulados e os moradores contam com mais verificações de valores e, caso haja a necessidade de uma investigação mais profunda de dados que não estão claros para as partes envolvidas.
Assim, seja em condomínio ou associação residencial, a MB7 está pronta para atuar na validação de informações e para ajudar gestores no melhor desempenho administrativo.
