Há grandes diferenças entre a associação residencial de um condomínio. A dúvida é bastante comum e causa confusão entre os moradores, mas adiantamos que são coisas distintas e que, inclusive, há regulamentações legislativas específicas para cada um dos casos.
Quais são as principais diferenças entre uma Associação Residencial e um condomínio?
Segundo nosso auditor, Marcos Braga, a Associação Residencial é uma pessoa jurídica sem fins lucrativos, enquanto, um condomínio, embora possua um CNPJ, não é considerado uma pessoa jurídica (pelo menos ainda não).
Assim, as Associações, devem cumprir obrigações junto aos órgãos governamentais iguais às empresas, como, por exemplo, ter registros contábeis, algo que é dispensável aos condomínios. Uma Associação é gerida por uma Diretoria, enquanto um condomínio por um síndico.
Mas vamos entender melhor como funciona?
Diferentes leis para condomínio e associação residencial
Condomínios são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e Lei federal nº 4.591/64, já a Associação de Moradores é regida pelos artigos 53 a 61 do Código Civil, e, pela lei federal nº 6.799/79.
Quais as diferenças na gestão da associação residencial
Nas Associações residenciais a gestão é feita por uma diretoria executiva, que por sua vez escolhe dois diretores distribuídos entre presidente e tesoureiro. No caso dos condomínios, a gestão é realizada pela figura do síndico, eleito em assembleia.
Definições de áreas na associação de moradores
O condomínio é dividido em unidades, enquanto a associação é dividida em lotes. Mas a diferença não para por aí: enquanto a área comum, em condomínios, pertence aos moradores, nas associações, elas são públicas.
Em condomínios é possível impedir a entrada de alguém, mas nas associações residenciais não.
Associações podem pedir identificação, mas não há como impedir a entrada das pessoas. Isso porque, ao adquirir um lote, apenas essa parte do terreno pertence ao morador. As áreas comuns são públicas.
Obrigações da associação residencial
Os condomínios elegem um síndico e todos os moradores definem em assembleia o rateio das despesas, fazendo, dessa forma, o acompanhamento das informações em reuniões de prestação de contas. No caso das associações, não há obrigatoriedade na participação, mas nesse caso, o morador não pode fazer cobranças para os diretores, ficando restrito ao próprio lote.
Para entender como são cenários diferentes, reforçamos que até o IPTU é cobrado de forma distinta. Em condomínios ele é calculado em cima do lote e parte da área comum (rateada), em associações isso acontece apenas na parte do terreno/imóvel construído. Por ser pública, a área comum não entra na conta.
Diferenças na prestação de contas do condomínio e da associação residencial
No caso dos condomínios a prestação de contas se dá através de demonstrativos mensais. Para esse caso a auditoria acompanha tudo o que foi aprovado pelos moradores para avaliar se está dentro do combinado, deixando a relação entre síndicos e condôminos muito mais transparente. Já em associações residenciais, a prestação se dá através de demonstrativos mensais com acréscimo de plano de contas contábil analítica e sintética, ou seja, ela é muito mais detalhada em relação ao uso de recursos.
Quadro comparativo entre Associações Residenciais e Condomínio
Saiba quais são as diferenças e as semelhanças entre a associações de residências e o condomínio
Este quadro vai ajudar moradores de associações de residências que pensam em administrar as áreas públicas de seus lotes ou casas.
Para exercer o cargo de forma eficiente, é preciso ter conhecimento administrativo e é preciso saber quais são as diferenças entre a associação de residências e o condomínio.
Seja qual for o caso, você pode contar com a auditoria que colabora tanto com a transparência da gestão, como com dicas de uso para a melhor administração dos recursos dos moradores.
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| ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL | CONDOMÍNIOS | |
| Legislação | Artigos 53 ao 61, do Código Civil, e Lei Federal 6799/79 | Artigos 1.331 ao 1.358 do Código Civil, e Lei Federal 4591/64 |
| IPTU | Pago de acordo com o tamanho do terreno/imóvel | O valor é calculado em cima da unidade + rateio de área comum |
| CNPJ | Equiparado a empresas | Despersonalizado |
| Leis Internas | Estatuto Social e Regimento Interno | Convenção Condominial e Regimento Interno |
| Prestação de Contas | Demonstrativos mensais contábeis | Demonstrativos mensais com acréscimo de plano de contas contábil analítica e sintética |
| Contabilidade | Necessária | Desnecessária |
| Escrituração Fiscal | Necessária | Desnecessária |
| Falta de pagamento | Cobrança extrajudicial e Judicial. Não se faz uso da Lei do Protesto | Cobrança extrajudicial e Judicial. Faz-se o uso da lei do Protesto |
| Conta Bancária | Individual | Individual ou coletiva |
| Áreas comuns | Não há, as áreas comuns são públicas | Elas fazem parte da metragem do morador |
| Divisão | Lotes | Unidades |
| Gestor | Nas Associações residenciais a gestão é feita por uma diretoria executiva, que por sua vez escolhe dois diretores distribuídos em presidente e tesoureiro. | Gestão é realizada pela figura do síndico, eleito em assembleia. |
| Obrigatoriedade | Não há obrigação em aderir | Há obrigação do pagamento da cota |
| Auditoria | Recomendado para colaborar com a transparência da gestão | Recomendado para colaborar com a transparência da gestão |
Principais perguntas sobre a associação residencial
Essas são as principais perguntas que as pessoas fazem a respeito de associações comerciais
Uma Associação Residencial precisa ter Contabilidade?
Sim. Conforme a Lei 9532/07 as Associações precisam ter registros contábeis. Entretanto, não é incomum ao iniciar trabalho em um cliente verificar a falta de prioridade e importância dada Contabilidade.
Sou obrigado a pagar taxa de associação residencial?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes. Nas associações residenciais, a obrigatoriedade depende da forma como a associação foi constituída e do vínculo jurídico do imóvel. No modelo tradicional, a adesão à associação não é automática. Porém, em muitos loteamentos recentes, já existe previsão legal vinculando a contribuição à estrutura do empreendimento.
No condomínio, a cobrança da cota é obrigatória por força legal. Já na associação, essa discussão costuma depender do estatuto, do registro e do vínculo do morador com a entidade.
Associação residencial pode cobrar taxa de manutenção?
Sim, porque existe custo coletivo. Normalmente a cobrança cobre:
- portaria
- segurança
- manutenção urbana
- jardinagem
- iluminação
- limpeza de áreas comuns públicas administradas pela associação
Mas a forma de cobrança precisa respeitar o estatuto social e as regras de constituição da entidade.
Associação residencial pode aplicar multa?
Depende do estatuto. A associação pode estabelecer regras internas e prever penalidades para associados, desde que isso esteja claramente previsto em seu regulamento. As medidas normalmente envolvem:
- advertências
- multas internas
- restrições previstas em estatuto
Mas sua atuação não é idêntica à do condomínio, porque o alcance jurídico da associação é diferente.
Quais são os principais problemas identificados durante as auditorias?
Falta de prioridade e importância aos registros contábeis; pendências na elaboração das Demonstrações Contábeis; falta de controle do Ativo Imobilizado; pendências de documentos fiscais nos pagamentos; pendências de entregas de obrigações acessórias para Receita Federal; pendências de retenção de impostos nas notas fiscais de prestadores de serviços; pendências de documentos de obrigações trabalhistas das empresas terceirizadas.
Como a Auditoria pode contribuir para gestão de uma Associação Residencial?
Marcos Braga: A Auditoria atuará como uma linha de defesa na identificação de pendências, problemas e riscos. Concordemente, isso dará condições para atuação da Diretoria na mitigação desses eventos. A análise independente de um Auditor fortalece o processo de prestação de contas. Também, haverá mais transparência na gestão financeira da Diretoria e mais segurança para aprovação das contas pelos Associados.
Existem formatos diferentes de Auditoria?
Marcos Braga: Sim. A Auditoria poderá ser realizada mensalmente durante o exercício corrente. Esse modelo é o ideal para atuação rápida na solução de problemas e mitigação de riscos. Poderá ser realizada em exercícios anteriores para apresentação na Assembleia Geral Ordinária. Também, há a Auditoria com viés mais investigativo a fim de apurar responsabilidades com o objetivo de iniciar procedimentos judiciais.
Auditoria é uma ferramenta para associações residenciais
No caso das associações, a auditoria colabora tanto para a transparência da gestão, como com dicas para a melhor administração dos recursos dos moradores.
Atuamos para ajudar na administração de associações em 3 níveis: mensalmente, onde estamos próximos aos clientes e direcionamos as melhores práticas para uma conduta transparente. Anualmente, onde avaliamos as contas e dados acumulados e os moradores contam com mais verificações de valores e, caso haja a necessidade de uma investigação mais profunda de dados que não estão claros para as partes envolvidas.
Assim, seja em condomínio ou associação residencial, a MB7 está pronta para atuar na validação de informações e para ajudar gestores no melhor desempenho administrativo.
