As administradoras de condomínios e associações residenciais que operam com o modelo de “conta pool” devem acompanhar com extrema atenção as recentes normas publicadas pelo Banco Central do Brasil e pelo Conselho Monetário Nacional, especialmente a Resolução CMN nº 5.261/2025 e a Resolução BCB nº 518/2025.
Essas normas representam um marco regulatório importante no combate à ocultação de titularidade financeira, à utilização indevida de contas de terceiros e às práticas que dificultem a rastreabilidade dos recursos financeiros no Sistema Financeiro Nacional e no Sistema de Pagamentos Brasileiro.
Embora as resoluções tenham como destinatárias diretas as instituições financeiras e instituições de pagamento, os impactos indiretos para administradoras que trabalham com conta pool podem ser extremamente relevantes — inclusive com risco operacional, bancário e reputacional.
O que mudou nas normas do Banco Central?
A Resolução CMN nº 5.261/2025 alterou a Resolução CMN nº 4.753/2019, enquanto a Resolução BCB nº 518/2025 alterou a Resolução BCB nº 96/2021. Ambas passaram a prever hipóteses mais rígidas para encerramento de contas bancárias e contas de pagamento.
O ponto mais sensível está na inclusão do seguinte fundamento:
utilização da conta para prestação de serviços financeiros ou de pagamentos sem previsão legal ou não aderentes à regulamentação vigente do Conselho Monetário Nacional ou do Banco Central do Brasil.
Além disso, as normas deixam claro que constitui situação de risco:
- utilização de recursos de terceiros;
- pagamentos em nome de terceiros;
- recebimentos de terceiros;
- compensações de obrigações financeiras de terceiros;
- situações que possam ocultar ou inviabilizar a identificação do real titular dos recursos.
As instituições financeiras passam a ter obrigação de:
- desenvolver critérios próprios de monitoramento;
- documentar esses critérios;
- manter registros por no mínimo 10 anos;
- encerrar contas que apresentem indícios dessas práticas.
O que é a conta pool nas administradoras?
No mercado condominial, o modelo conhecido como “conta pool” ocorre quando:
- os recursos financeiros de diversos condomínios transitam por uma conta bancária de titularidade da administradora;
- a administradora centraliza recebimentos e pagamentos;
- os condomínios não possuem contas bancárias individualizadas;
- os valores ficam contabilmente segregados apenas por sistema interno.
Historicamente, muitas administradoras utilizavam esse modelo por questões operacionais, redução de custos bancários e facilitação do fluxo financeiro.
Porém, sob a ótica regulatória atual, esse modelo passou a representar elevado grau de risco.
Por que o Banco Central pode enxergar a conta pool como operação sensível?
As novas normas demonstram preocupação clara com:
- ocultação do verdadeiro titular dos recursos;
- circulação de dinheiro de terceiros;
- dificuldade de rastreamento financeiro;
- utilização de contas para atividades similares a serviços financeiros.
Na prática, uma administradora que movimenta recursos de dezenas ou centenas de condomínios em uma única conta pode gerar exatamente os alertas previstos nas resoluções.
Isso ocorre porque, para o banco:
- o titular formal da conta é a administradora;
- porém os recursos pertencem a terceiros (condomínios);
- há pagamentos e recebimentos em nome de terceiros;
- existe pulverização financeira relevante;
- há risco de confusão patrimonial;
- a conta pode assumir características semelhantes a uma “subconta informal”.
Sob o ponto de vista regulatório, isso pode ser interpretado como atividade financeira não autorizada ou estrutura incompatível com a finalidade declarada da conta.
Principais riscos para administradoras que utilizam conta pool
1. Encerramento unilateral da conta bancária
O principal risco é o encerramento da conta pela instituição financeira.
As novas normas reforçam o poder regulatório dos bancos para encerrar contas quando identificarem operações consideradas incompatíveis com a regulamentação vigente.
Na prática, isso significa que bancos poderão:
- restringir movimentações;
- solicitar esclarecimentos adicionais;
- exigir comprovação da origem e destinação dos recursos;
- encerrar relacionamentos bancários.
2. Aumento do monitoramento bancário
As instituições financeiras serão pressionadas a intensificar mecanismos de compliance e PLD/FT (Prevenção à Lavagem de Dinheiro e Financiamento ao Terrorismo).
Administradoras que trabalham com conta pool poderão sofrer:
- monitoramentos constantes;
- solicitações recorrentes de documentação;
- exigências cadastrais adicionais;
- revisões periódicas de movimentações.
3. Risco reputacional
O mercado financeiro está migrando para modelos de maior transparência e rastreabilidade.
Administradoras que insistirem em estruturas pouco segregadas podem sofrer:
- dificuldade de abertura de contas;
- restrições bancárias;
- desconfiança de clientes;
- questionamentos judiciais;
O modelo de conta pool ficará proibido?
As normas não mencionam expressamente a proibição da conta pool.
Entretanto, elas criam um ambiente regulatório muito mais restritivo.
Na prática, o Banco Central está sinalizando que:
- movimentação de recursos de terceiros exige extrema cautela;
- a rastreabilidade financeira deve ser clara;
- estruturas que dificultem identificação de titularidade são indesejadas;
- instituições financeiras deverão agir preventivamente.
Ou seja: embora não exista proibição expressa, o risco operacional do modelo aumentou significativamente.
Tendência do mercado: contas individualizadas
A tendência natural do setor será a migração para modelos mais seguros, como:
- conta bancária individualizada por condomínio;
- contas escrow/controladas;
- contas vinculadas com segregação formal;
- estruturas financeiras com identificação clara do beneficiário final.
Esse movimento já vinha ocorrendo nos últimos anos e deve se acelerar fortemente após as novas resoluções.
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Você está atualizado?
As Resoluções CMN nº 5.261/2025 e BCB nº 518/2025 representam um endurecimento relevante das regras de monitoramento bancário e rastreabilidade financeira.
Embora não proíbam expressamente o modelo de conta pool, elas aumentam significativamente os riscos para administradoras que concentram recursos de terceiros em contas próprias.
O mercado condominial caminha rapidamente para estruturas mais transparentes, segregadas e aderentes às exigências de compliance bancário.
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