A Reforma Tributária introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 promoveu alterações significativas no sistema de tributação sobre o consumo no Brasil. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o novo modelo substitui tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS, estabelecendo uma sistemática baseada no modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
Embora os condomínios edilícios não exerçam atividade empresarial típica, a reforma tributária possui impactos relevantes sobre sua estrutura financeira, operacional e contratual. Esses impactos decorrem tanto das regras específicas previstas na legislação quanto dos reflexos econômicos produzidos na cadeia de fornecimento de bens e serviços utilizados pelos condomínios.
Condomínios contribuirão para o IBS e para a CBS?
A Lei Complementar nº 214/2025 tratou expressamente da posição dos condomínios perante o IBS e a CBS.
O art. 26 estabelece:
“Não são contribuintes do IBS e da CBS:
I – condomínio edilício”
Com isso, a legislação define que, como regra geral, o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS.
A norma reconhece a natureza própria do condomínio, cuja finalidade consiste na administração e manutenção das áreas e interesses comuns dos condôminos, mediante rateio de despesas.
Condomínios poderão ser tributados em situações específicas
Embora o condomínio não seja contribuinte do IBS e da CBS como regra geral, a própria Lei Complementar nº 214/2025 prevê hipóteses específicas em que poderá haver incidência tributária.
O §1º do art. 26 permite que o condomínio opte pelo regime regular do IBS e da CBS.
Caso exerça essa opção, o §2º, inciso I, determina que:
“o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros”
Nessa hipótese, os valores arrecadados pelo condomínio passam a integrar a base de incidência dos tributos.
Leia também: Cruzamento de informações fiscais, o que os condomínios precisam saber
Receitas condominiais e operações tributáveis
A legislação também estabelece critérios para os casos em que o condomínio não opta pelo regime regular.
O §2º, inciso II, do art. 26 dispõe que, caso as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representem menos de 80% da receita total do condomínio, haverá incidência do IBS e da CBS sobre as operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio.
Essa previsão demonstra que a análise tributária passa a depender da composição das receitas auferidas.
Em termos práticos, a legislação diferencia:
Receitas condominiais sem incidência de impostos
Correspondem aos valores arrecadados para custeio das despesas comuns, tais como:
- taxas ordinárias;
- taxas extraordinárias;
- fundos de reserva;
- rateios aprovados em assembleia.
Esses valores, observadas as condições legais, não se submetem à incidência do IBS e da CBS.
Receitas decorrentes de operações econômicas podem ser tributadas
Podem incluir situações como:
- exploração comercial de áreas;
- cessão onerosa de espaços;
- receitas obtidas junto a terceiros;
- operações com fornecimento de bens ou serviços.
Nesses casos, poderá ocorrer incidência tributária conforme as regras gerais da Lei Complementar nº 214/2025.
Leia também: A importância de conciliar as receitas na conta do condomínio.
O impacto indireto da reforma nos condomínios
Mesmo nos casos em que o condomínio não seja contribuinte do IBS e da CBS, a reforma tributária produz impactos indiretos relevantes.
Os condomínios dependem intensamente da contratação de serviços e da aquisição de bens para seu funcionamento cotidiano, incluindo:
- portaria;
- limpeza;
- segurança;
- administração condominial;
- manutenção predial;
- elevadores;
- jardinagem;
- obras e reformas;
- aquisição de materiais e insumos.
Todos esses fornecedores estarão sujeitos ao novo regime tributário.
Consequentemente, eventuais alterações na carga tributária incidente sobre essas atividades poderão influenciar os preços praticados nos contratos celebrados pelos condomínios.
Impactos financeiros na gestão condominial
A reforma tributária tende a ampliar a necessidade de controle financeiro e planejamento orçamentário nos condomínios.
Os reflexos podem incluir:
- aumento de custos operacionais;
- necessidade de revisão contratual;
- readequação das previsões orçamentárias;
- revisão de fundos de reserva;
- maior acompanhamento da composição dos preços cobrados pelos fornecedores.
Além disso, a administração condominial deverá observar com maior atenção a natureza das receitas eventualmente obtidas pelo condomínio, especialmente quando envolverem operações com terceiros.
Contratos e composição de preços
Com a implementação do IBS e da CBS, a composição tributária dos contratos tende a sofrer alterações.
Isso exigirá maior atenção na análise de:
- cláusulas de reajuste;
- repasse de tributos;
- composição de preços;
- responsabilidade tributária contratual;
- formação de custos dos prestadores de serviços.
A transparência na demonstração dos tributos incidentes poderá se tornar elemento relevante na gestão contratual dos condomínios.
A importância da análise técnica e contábil
O novo modelo tributário aumenta a relevância da análise técnica na administração condominial.
A correta interpretação das receitas do condomínio, da natureza das operações realizadas e dos efeitos econômicos dos contratos será fundamental para:
- evitar enquadramentos indevidos;
- prevenir repasses incorretos de custos tributários;
- avaliar impactos financeiros;
- revisar contratos de prestação de serviços;
- assegurar conformidade com a legislação tributária.
Nesse cenário, auditorias, pareceres técnicos e análises contábeis passam a desempenhar papel ainda mais relevante na gestão dos condomínios.
A MB7 Auditoria oferece um serviço de prevenção para análise da conformidade atual das contas do condomínio. Chame nossa equipe e pergunte como funciona nosso serviço de auditoria preventiva.
Considerações finais
A Reforma Tributária não transformou o condomínio edilício em contribuinte do IBS e da CBS como regra geral. A própria Lei Complementar nº 214/2025 excluiu expressamente o condomínio dessa condição no art. 26.
Entretanto, a legislação também previu hipóteses específicas de incidência tributária relacionadas à composição das receitas do condomínio e às operações econômicas eventualmente realizadas.
Além disso, independentemente da incidência direta dos tributos, os condomínios serão impactados pelos efeitos econômicos da reforma na cadeia de fornecimento de bens e serviços necessários à sua operação.
Dessa forma, a reforma tributária passa a integrar de maneira relevante a gestão financeira, contratual e contábil dos condomínios, exigindo acompanhamento técnico contínuo e análise cuidadosa das novas regras aplicáveis.
Assista no Youtube uma palestra O impacto da reforma tributária nos condomínios e imóveis.
Nosso auditor Marcos Braga fala sobre o impacto nos condomínios a partir de 18 minutos.