Aqui na MB7, nós já conversamos com síndicos que se gabam por ter um saldo elevado de fundo de reserva do condomínio, mas será que isso é bom? Será que, na realidade, esses recursos estão parados ao invés de serem revertidos para o condomínio? Como saber se está havendo uma gestão financeira eficiente no seu condomínio?
Neste artigo, vamos responder várias perguntas sobre o fundo de reserva. Você terá bons insights para aplicar em seu condomínio.
O que é o fundo de reserva do condomínio?
O Fundo de Reserva é uma quantia que fica guardada para garantir que o condomínio possa funcionar adequadamente, apesar de imprevistos. Como uma espécie de “poupança” coletiva, essa reserva financeira é crucial para garantir o pagamento de reparos e obras de manutenção urgentes, que surgem sem aviso.
Assegurado por lei, o dinheiro do fundo é destinado a cobrir despesas emergenciais. Se você tem a curiosidade de saber mais sobre o que diz a lei sobre o fundo de reserva do condomínio, leia nosso artigo: Fundo de reserva condomínio – lei e boas práticas
Portanto, manter o fundo de reserva é uma decisão inteligente que permite ao condomínio estar preparado para enfrentar eventuais adversidades sem comprometer o funcionamento e o bem-estar dos moradores. É uma medida de responsabilidade e cuidado com o patrimônio coletivo, garantindo que o condomínio possa sempre contar com recursos para lidar com qualquer eventualidade que surja ao longo do tempo.
Quem deve pagar o fundo de reserva do condomínio?
É de responsabilidade de todos os condôminos proprietários realizar o pagamento do fundo de reserva do condomínio, conforme estipulado por lei.
Proprietários? Sim, embora seja dever do locatário pagar a ‘taxa’ condominial, a cota extraordinária para o fundo de reserva é responsabilidade do locador. Esse assunto sempre gera debate, mas a lei nos lança luz sobre o assunto. A Lei n.º 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que é dever do locador arcar com as despesas extraordinárias, incluindo o fundo de reserva.
Portanto, o pagamento do fundo de reserva do condomínio é uma obrigação que recai sobre os proprietários, e os inquilinos estão isentos dessa cobrança.
Afinal, o dinheiro destinado ao fundo de reserva do condomínio é utilizado para custear despesas extraordinárias que, geralmente, acontecem para melhoria na infraestrutura e outras valorizações do imóvel. Nesse contexto, cabe aos proprietários assumir esses encargos, e não aos inquilinos.
Quando o fundo de reserva do condomínio pode ser usado?
Conforme já mencionado, o fundo de reserva do condomínio deve ser direcionado para cobrir despesas extraordinárias e imprevistas.
Que tipo de despesas? Danos na estrutura do prédio, questões relacionadas ao abastecimento de água, ocorrências naturais, como enchentes, e reparos em equipamentos de segurança, entre outros imprevistos. Com isso, é possível realizar reparos emergenciais de forma imediata, garantindo o funcionamento adequado do condomínio mesmo diante de situações inesperadas.
Vamos imaginar uma situação prática para entender o uso correto deste fundo.
Problema: a fachada de um prédio antigo está apresentando rachaduras e precisa de reparos.
O síndico poderia utilizar o fundo de reserva do condomínio, sem aprovação em assembleia, se o problema precisasse ser resolvido com urgência. Talvez por apresentar risco iminente de queda de revestimentos ou de atingir a estrutura do prédio.
Mas se a rachadura for em decorrência de uma pintura que precisa ser renovada, o reparo pode esperar. Neste caso, o certo a fazer é seguir as vias normais, solicitando aprovação da assembleia e programando a manutenção.
Conseguiu perceber a diferença entre as duas situações? O síndico pode usar o fundo de reserva do condomínio, sem autorização, para as despesas ordinárias, não previstas no orçamento anual.
O síndico não deve usar o fundo nos seguintes casos:
- para cobrir despesas comuns do condomínio;
- para cobrir inadimplência dos moradores;
- para cobrir manutenções simples, que possam ser programadas.
Entendendo isso, vamos deixar duas ressalvas aqui: 1) sempre é necessário verificar o que diz a Convenção sobre o uso do fundo de reserva do condomínio, ela pode ter especificações diferentes; 2) nas situações muito adversas, como foi o caso da pandemia, os condôminos, mediante aprovação em assembleia, podem decidir usar o fundo de forma diferenciada.
Como calcular o fundo de reserva?
Geralmente, é cobrado um percentual dos condôminos para constituição do fundo. O que se recomenda no mercado é a cobrança de 5% a 10% da cota condominial, mas isso não é uma regra. Novamente, é necessário consultar a Convenção do Condomínio, pode haver critérios já estabelecidos para a cobrança e para sua suspensão.
Vale lembrar que, após a utilização, o síndico deve fazer planos para garantir que os valores sejam repostos e o condomínio volte a ter segurança financeira.
Qual o limite do fundo de reservas?
O síndico pode avaliar obras que poderiam ser emergenciais e pensar em quanto precisaria ter em caixa para cobrir uma situação assim. Nesse sentido, incentivamos a pensar no fundo de reserva do condomínio com objetivos a médio prazo de utilização. Não deve ser um valor que simplesmente precisa ser arrecadado.
Alguns se gabam por ter um fundo alto, mas é importante fazer algumas perguntas para entender se o fundo está num valor adequado.
Pense: o que adianta ter um saldo elevado do fundo de reserva do condomínio, porém, o síndico reluta em usar o fundo? Qual o saldo ideal para fazer frente às despesas extraordinárias? A cobrança pode ser suspensa? Será que parte do dinheiro “parado” poderia ser revertido a favor do condomínio?
É preciso lembrar que um condomínio não tem fins lucrativos e nem é banco para ter reservas elevadas.
Onde deve ficar guardado o dinheiro do fundo de reservas do condomínio?
O saldo deve ficar numa conta bancária em nome do condomínio. Não é recomendado deixar os valores em uma conta pool da administradora, isso seria um risco.
Para saber mais sobre os riscos da conta pool leia nosso artigo: Tudo o que você precisa saber sobre as conta pool.
Um detalhe importante, se a Convenção de Condomínios permitir e mediante aprovação em assembleia, o síndico pode fazer aplicações financeiras com o dinheiro do fundo de reserva do condomínio. Entretanto, cuidado: escolha aplicações de baixo risco e de liquidez diária, que permita retirada rápida, caso necessário.
Por que ter ajuda para avaliar o fundo de reservas?
Só existe a possibilidade de utilizar o fundo de reserva do condomínio em momentos emergenciais quando o mesmo é bem administrado. A auditoria em condomínios é uma excelente aliada, pois valida se os recursos condominiais estão sendo utilizados, conforme aprovado pelos proprietários e moradores. Além disso, nossos relatórios colaboram para que síndicos, conselheiros e administradores prediais tenham uma visão mais estratégica das aplicações e utilizações do recurso.
Como podemos ajudar? Agindo como uma linha de defesa na identificação de problemas e potenciais riscos na gestão financeira do condomínio, proporcionando mais transparência e segurança na aprovação da prestação de contas. Que tal conversar com a MB7 para conhecer todos os benefícios da auditoria em condomínios?
