Organizar uma assembleia condominial impecável envolve preparo, conhecimento da lei, transparência e cuidado com cada detalhe, desde a convocação até o registro final em ata. Para síndicos, conselheiros e administradoras, entender esse passo a passo é fundamental para garantir decisões válidas, participação dos condôminos e uma gestão mais segura.
Neste guia, reunimos de forma prática tudo o que você precisa saber para conduzir assembleias de condomínios com eficiência — presencialmente, de forma virtual ou no modelo híbrido.
Por que é necessário fazer uma assembleia condominial?
A assembleia de condomínios é necessária para aprovar contas, definir regras, deliberar sobre obras, eleger síndico e tomar decisões coletivas que impactam a convivência e o orçamento. Ela é obrigatória por lei e pode ser Ordinária (AGO) ou Extraordinária (AGE).
Entenda melhor:
A assembleia condominial é o principal espaço de decisão do condomínio. É nela que os moradores analisam a prestação de contas, avaliam o orçamento anual, votam obras necessárias, revisam o regimento interno e elegem o síndico.
Tipos de assembleia de condomínio
Existem dois tipos principais. A Assembleia Geral Ordinária (AGO), realizada uma vez ao ano, trata da rotina administrativa e financeira. Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é convocada quando surgem temas urgentes ou complexos que não podem esperar a próxima AGO, como obras relevantes, conflitos, problemas estruturais ou decisões imprevistas.
Em ambos os formatos, a assembleia de condomínios é um instrumento de transparência, participação e proteção jurídica. Ela garante que as decisões sejam válidas, coletivas e registradas formalmente, evitando conflitos futuros.
O que diz o Código Civil sobre assembleia de condomínios?
O Código Civil, nos arts. 1.350 e 1.355, determinam reuniões anuais obrigatórias e outras sempre que houver necessidade.
A Lei 14.309/22 determina que as assembleias podem ser presenciais, virtuais ou híbridas, desde que respeitem a convenção e permitam debate e votação.Gravações são permitidas, desde que não violem legislações de uso de imagem.
Entenda melhor:
A Lei 14.309/22 modernizou o Código Civil e tornou plenamente válidas as assembleias presenciais, virtuais e híbridas. A assembleia pode ocorrer em qualquer um dos três formatos, desde que o edital informe claramente como acessar, participar e votar.
A lei determina que:
– a convenção não pode proibir o formato eletrônico;
– deve haver garantia de voz, debate e voto;
– a administração não responde por problemas de internet do participante;
– a ata só deve ser lavrada após a somatória e divulgação dos votos.
Sobre a gravação, o entendimento jurídico é claro: gravar é permitido, desde que não viole direitos de imagem. Pode-se gravar um aviso no início da reunião solicitando que os que não concordem com a divulgação fechem a câmera e o microfone e se comuniquem apenas por chat. A gravação e a transcrição ajuda na elaboração da ata, mas sua divulgação depende de autorização expressa dos condôminos.
Quem pode convocar a assembleia de condomínios?
O síndico convoca a assembleia, mas 1/4 dos condôminos podem convocar uma AGE se houver omissão. O subsíndico também pode convocar em casos específicos, conforme a convenção.
Entenda melhor:
A convocação deve seguir a convenção e ser realizada por edital com pauta, data, local e horário. Embora o síndico seja o responsável principal, a legislação permite que um quarto dos condôminos convoque uma AGE quando o síndico se recusar ou houver urgência. Em situações excepcionais — como renúncia ou ausência — o subsíndico pode assumir essa função, desde que isso esteja previsto na convenção. Essa flexibilidade evita a paralisação do condomínio e garante continuidade administrativa.
Como são tomadas as decisões na assembleia? (quórum e votos)
As decisões são tomadas por votação, conforme o quórum definido na convenção. Só votam proprietários adimplentes ou representantes com procuração válida.
Entenda melhor:
O quórum é fundamental para a validade das deliberações. Ele determina quantos votos são necessários para aprovar cada tipo de decisão.
Quórum simples (maioria dos presentes):
– aprovação de contas
– obras necessárias
– alteração de regimento interno
– eleição de síndico
Quórum qualificado (2/3 dos condôminos):
– alteração da convenção
– obras voluptuárias ou estéticas
– decisões estruturais com grande impacto
A convenção pode estabelecer regras adicionais, por isso sempre deve ser consultada.
Quanto à participação, somente proprietários adimplentes podem votar. Inquilinos, familiares ou terceiros só podem votar se houver procuração específica. Em assembleias virtuais, a identificação do votante deve ser garantida por meio da plataforma, evitando nulidade ou questionamentos posteriores.
Em casos de baixa participação, a lei permite converter a assembleia em sessão permanente quando o quórum especial não é atingido, desde que a maioria dos presentes concorde. Nesse modelo, os votos já registrados permanecem válidos, a ata parcial é lavrada, enviada aos ausentes e a assembleia continua em nova data — podendo ser prorrogada até 90 dias no total.
Como organizar uma assembleia condominial impecável?
Para organizar uma assembleia eficiente, é preciso analisar a convenção, definir o formato adequado, preparar a estrutura tecnológica, orientar os moradores e conduzir a reunião com clareza.
Siga os passos abaixo para organizar a assembleia de condominios:
a) Analise a convenção do condomínio
É nela que estão regras sobre formatos permitidos, prazos, quóruns e participação por procuração. Nada deve ser organizado antes dessa verificação.
b) Conheça vantagens e desvantagens de cada formato:
– Presencial: ideal para debates, mas geralmente tem menor adesão.
– Virtual: aumenta a participação e facilita o acesso, mas depende da tecnologia.
– Híbrida: combina praticidade e presença, sendo a mais recomendada atualmente.
c) Escolha o tipo mais adequado
Reuniões complexas podem exigir presença física. Reuniões simples ou de rotina funcionam muito bem no formato virtual ou híbrido.
d) Prepare a estrutura tecnológica necessária
– plataforma de transmissão;
– ferramenta segura de votação
– testes de áudio e projeção, internet e apresentação
– envio prévio dos documentos
– edital com instruções claras, conforme art. 1.354-A
e) Prepare-se para conduzir a reunião
O síndico ou presidente da mesa deve manter a pauta, controlar o tempo, exibir documentos e esclarecer dúvidas. Em reuniões virtuais, é recomendável permitir manifestações por texto para evitar tumulto.
f) sessão permanente (se aplicável)
Se o quórum especial não for atingido, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente, desde que:
– seja definida nova data e horário (até 60 dias);
– seja redigida a ata parcial, incluindo todos os argumentos apresentados;
– a ata parcial seja enviada aos condôminos ausentes;
– a assembleia continue a partir desse ponto, consolidando os votos anteriores.
Esse mecanismo facilita a obtenção de quóruns elevados sem invalidar a primeira sessão.
Como fazer a ata da assembleia?
A ata deve registrar fielmente todas as deliberações, presença, quórum e votações. Deve ser assinada pelo presidente e pelo secretário da mesa.
Entenda melhor:
A ata é o documento oficial da assembleia e deve conter: data, horário, formato (presencial, virtual ou híbrido), lista de presença, quórum, pauta, resumo dos debates, resultado das votações e eventuais abstenções.
No caso de assembleias eletrônicas, a lei determina que a ata só seja lavrada após a somatória e divulgação dos votos.
Se houver sessão permanente, a assembleia deve ter:
– ata parcial do primeiro encontro, contendo todas as manifestações registradas;
– envio obrigatório da ata parcial aos condôminos ausentes;
– lavratura da ata final, consolidando tudo o que foi deliberado ao longo do processo.
A transcrição da reunião pode ser usada como apoio à redação, mas sua divulgação depende de autorização dos participantes.
Como incentivar os condôminos a participar da assembleia?
As pessoas participam mais quando percebem transparência, clareza e impacto direto das decisões em sua rotina.
A melhor forma de estimular a participação é deixar claro que a assembleia decide temas que afetam diretamente o bolso, a convivência e a manutenção do patrimônio. Enviar pautas claras, avisar com antecedência, facilitar o acesso (via modelo híbrido), divulgar documentos antes da reunião e manter uma gestão transparente são ações que aumentam o engajamento. Quando os moradores se sentem ouvidos, eles participam mais ativamente.
Como impugnar (anular) uma assembleia condominial?
A assembleia pode ser impugnada quando há irregularidades como erros de quórum, convocação incorreta ou votos inválidos. É necessário elaborar uma ação anulatória.
Entenda melhor:
A impugnação ocorre em casos como: participação de inadimplentes votando, falta de convocação de todos os condôminos, sessão sem quórum exigido ou ata divergente da realidade.
O prazo legal para anulação é discutível conforme cada situação. Primeiro é importante verificar se há alguma instrução na convenção do condomínio. Relacionado aos prazos legais, alguns entendem que é de boa prática o prazo de 60 dias para impugnar AGO e 20 dias para impugnar AGE, mas não há lei específica para isso. Aliás, o Código Civil menciona que, quando se trata de “ato anulável sem prazo específico”, o juiz aplica a regra geral de 2 anos para anular a assembleia (art.179).
Antes de judicializar o assunto, é recomendável dialogar com o síndico ou convocar nova assembleia com apoio de 1/4 dos condôminos.
Como a auditoria contribui para uma assembleia condominial eficiente?
A auditoria condominial garante transparência, confiança e segurança na prestação de contas apresentada aos moradores.
O relatório de auditoria identifica inconsistências, esclarece números e prepara o síndico para apresentar contas com total transparência. Em assembleias, ele reduz dúvidas, evita conflitos e fortalece a governança. Em muitos casos, o auditor pode participar da reunião para explicar os dados tecnicamente, ajudando na aprovação das contas.
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