A administração de um condomínio vai muito além do controle financeiro e da conservação patrimonial. Também envolve o atendimento a diversas exigências legais, inclusive aquelas ligadas às obrigações previdenciárias. A legislação brasileira, por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022, reforça que os condomínios estão sujeitos a obrigações previdenciárias equiparadas às de uma empresa, especialmente quando contratam trabalhadores ou prestadores de serviços. Por isso, é essencial compreender essas obrigações para evitar passivos trabalhistas e autuações fiscais.
Condomínio equiparado à empresa
De acordo com IN RFB nº 2.110/2022 Seção I, Art. 2º, parágrafo único, inciso III, o condomínio é equiparado à empresa para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. Isso significa que, mesmo sem fins lucrativos, o condomínio deve:
- Recolher INSS sobre a remuneração dos empregados contratados diretamente (porteiros, faxineiros, zeladores, etc.);
- Efetuar a retenção e recolhimento de contribuições previdenciárias sobre serviços prestados por autônomos e empresas terceirizadas, quando aplicável.
Quer se aprofundar? 4 dúvidas comuns sobre o enquadramento dos condomínios
Contribuição previdenciária sobre a remuneração do síndico
Seja por forma direta (pagamento em dinheiro) ou indireta (isenção da taxa condominial), a remuneração do síndico exige cuidados específicos. Conforme o Art. 8º, inciso XXXIII da mesma IN, o síndico passa a ser considerado contribuinte individual. Por isso, o condomínio:
- é responsável por recolher a contribuição previdenciária patronal (20% sobre a remuneração);
- deve reter a contribuição devida pelo síndico (INSS de 11%, respeitado o teto do RGPS);
- incluir o síndico na GFIP/eSocial e cumprir as obrigações acessórias correspondentes
Esses cuidados são necessários mesmo quando o síndico é morador.
Prestadores de serviço: o que considerar
A contratação de autônomos é comum em condomínios. Quando o condomínio contrata pessoa física para prestar serviços de forma autônoma (ex.: eletricistas, encanadores, jardineiros), deve se preocupar em
- realizar retenção de 11% sobre o valor bruto da remuneração do prestador, salvo em casos de MEI;
- recolher a cota patronal de 20%;
- informar na GFIP/eSocial todos os pagamentos realizados a estes profissionais.
Caso o serviço seja prestado por pessoa jurídica, é necessário verificar a obrigatoriedade de retenção de INSS de 11%, conforme regras do Art. 31 da Lei nº 8.212/91. Isso se aplica a serviços como segurança, limpeza e obras de construção civil.
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Obrigatoriedade de Inscrição e Regularidade
Outro ponto fundamental para o cumprimento das obrigações previdenciárias é manter o cadastro e a documentação em dia. Todo condomínio precisa:
- Ter CNPJ ativo junto à Receita Federal;
- Manter o eSocial atualizado, mesmo que não tenha empregados regulares, caso contrate prestadores eventuais ou síndico remunerado;
- Enviar a GFIP e DCTFWeb quando houver movimentação;
- Recolher o DARF previdenciário mensalmente, quando aplicável.
Esses cuidados ajudam a manter a regularidade fiscal e evitam transtornos em fiscalizações.
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Checklist de obrigações previdenciárias para condomínios
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O que acontece se o condomínio não cumprir essas obrigações?
Ignorar ou atrasar as obrigações previdenciárias pode gerar uma série de problemas:
- Multas e juros por atraso no recolhimento de tributos;
- Autos de infração fiscal da Receita Federal ou do Ministério do Trabalho;
- Responsabilização solidária do síndico, inclusive com o risco de responder com seus bens pessoais, nos termos do Código Civil (Art. 1.348, inciso VII).
A falta de cumprimento pode ainda afetar a imagem do condomínio, prejudicar futuras contratações e causar conflitos internos.
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Um cuidado que faz diferença
Cumprir com as obrigações previdenciárias é um dever legal e um fator essencial para a segurança jurídica e contábil da administração condominial. A transparência nas relações de trabalho, o registro correto das informações e a regularidade das contribuições evitam dores de cabeça futuras e fortalecem a gestão.
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Contar com uma auditoria especializada faz toda a diferença. Com profissionais atentos às normas contábeis e legislação previdenciária, é possível identificar falhas antes que se tornem um problema. Além disso, uma auditoria externa promove mais confiança entre moradores, administração e prestadores.
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Referências:
- Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022 – atualizada pela IN nº 2.185/2024.
- Lei nº 8.212/1991 – Dispõe sobre a organização da Seguridade Social.
- Regulamento da Previdência Social (Decreto nº 3.048/1999).