As assembleias de condomínio garantem a harmonia e sincronia entre a gestão cotidiana no condomínio e os condôminos. Sua necessidade é estipulada no Código Civil nos artigos 1.350 e 1.355, onde menciona ser necessário realizar assembleias gerais anualmente e outras conforme a necessidade.
Pela obrigatoriedade em lei, há uma necessidade de se organizar as assembleias conforme os requisitos legais. Isso isenta o síndico de responsabilidade civil e garante a transparência e a legalidade nas decisões e na destinação dos recursos financeiros.
Além da prestação de contas, esses encontros servem para que os condôminos tenham oportunidade de expor suas necessidades e participar ativamente das decisões do condomínio. Mediante votações, os moradores podem decidir questões que impactam diretamente a vida em comunidade.
Dessa forma, podemos perceber que as assembleias de condomínios são essenciais e precisam ser bem organizadas. Sabendo disso, muitas pessoas ficam em dúvida sobre o que podem ou não fazer a esse respeito.
Esse artigo é destinado a tirar várias dúvidas que as pessoas têm sobre o assunto. Vamos dividir o assunto em tópicos para que você encontre as respostas de interesse com mais rapidez. Vamos lá?
Toda a assembleia condominial é igual? Quais os tipos?
Conforme estipulado no Código Civil, existem dois tipos de assembleias de condomínios:
A Assembleia Geral Ordinária (AGO) anual é obrigatória, tratando de temas como aprovação do orçamento, contribuições dos condôminos, prestação de contas, eleição de síndico e alterações no regimento interno. A convenção do condomínio determina o período para a realização da AGO. Normalmente, são programadas anualmente, abordando questões do dia a dia, como prestação e aprovação de contas e eleição de síndico.
Já a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é convocada em situações específicas, como aprovação de obras urgentes e decisões que não podem aguardar a próxima reunião. No entanto, a realização de AGE ao longo do ano fortalece a governança, transparência e comunicação entre o Corpo Diretivo e os moradores.
Quem pode convocar assembleia condominial?
A responsabilidade primordial de convocar assembleias de condomínios recai sobre o síndico, conforme estabelecido no Código Civil. Essa convocação é realizada por meio de um edital simples que detalha a data, hora, local da reunião e os temas a serem abordados, assegurando a participação ativa e informada dos condôminos.
Entretanto, a lei também permite que as assembleias extraordinárias sejam convocadas também por um quarto dos condôminos. Essa flexibilidade visa evitar o totalitarismo do síndico e garantir a agilidade na discussão de assuntos urgentes ou específicos que demandam atenção imediata.
Além disso, é válido salientar que o subsíndico eventualmente também pode convocar assembleias, porém em circunstâncias particulares. Na ausência do síndico, o subsíndico tem o direito de convocar reuniões, especialmente em casos de renúncia ou falecimento do síndico. Contudo, a prerrogativa do subsíndico em convocar assembleias pode variar conforme a convenção condominial. A consulta à convenção é crucial para esclarecer se essa atribuição é explicitamente concedida ao subsíndico, garantindo a legalidade do processo e a continuidade do bom funcionamento do condomínio.
Veja também: Principais dúvidas sobre a função do subsíndico
Para validade das decisões em assembleia: qual o quorum mínimo e quem pode votar?
Para que decisões sejam efetivadas em uma assembleia de condomínio, é necessário atingir o quórum, que representa a quantidade mínima de votos válidos.
A convenção sempre deve ser consultada para saber qual o quórum mínimo em cada situação, no entanto, em regra geral costuma-se praticar o seguinte:
>> Maioria simples dos presentes (50% + 1) para: aprovação das contas, aprovação de obras necessárias, eleição de síndico e alteração de regimento interno.
>> Quórum Qualificado (⅔ dos condôminos) para: alterações na convenção do condomínio, aprovação de obras não necessárias e estéticas.
Quanto aos votos que são válidos legalmente, apenas os condôminos – proprietários das unidades adimplentes – têm direito a voto nas decisões do condomínio. Assim, o voto de parentes moradores, inadimplentes e inquilinos não contam como quórum legal para aprovação das decisões.
Vale lembrar que é possível que o proprietário forneça uma procuração a qualquer outra pessoa para representá-lo nas reuniões e votar em seu nome. A legislação e a convenção do condomínio geralmente permitem a votação por procuração. A procuração deve ser específica para a assembleia em questão e atribuir poderes específicos ao procurador. A presença do procurador deve ser registrada em lista de presença.
A assembleia condominial pode ser gravada?
Em princípio, a gravação é permitida, mas é crucial consultar tanto a legislação vigente quanto as normas específicas do condomínio.
A ausência de normas específicas que proíbam ou autorizem a gravação de assembleias leva a aplicação analógica do artigo 460 do Código de Processo Civil, que permite a gravação de audiências públicas. A assembleia de condomínio, devido ao seu caráter público, é passível de ser gravada sem a necessidade de autorização prévia. Algumas convenções já explicitam esse direito, inclusive permitindo a realização de assembleias por meio eletrônico.
A gravação, considerada prova lícita, desempenha um papel relevante ao inibir comportamentos inadequados, assegurar e ratificar o que foi registrado em ata, evitando omissões. O entendimento dos tribunais superiores reforça a legalidade da gravação em assembleias, visto que, naturalmente registradas em ata, essas gravações são aptas a comprovar o que ocorreu durante as reuniões, conforme decisões do Tribunal de Justiça do Distrito Federal.
Entretanto, é necessário cuidado nesta questão. Devido às leis de direito a uso de imagem, a divulgação não é permitida. Assim, alguns síndicos podem optar por avisar os condôminos sobre a gravação, informando como será feito o uso dela.
Como é realizada a ata da assembleia?
A elaboração da ata da assembleia é importante para o registro legal de todas as decisões e informações relevantes. Essencialmente, este documento abrange elementos como data, horário, local, lista de presença, pauta, debates e resumos das decisões tomadas durante o encontro.
As partes fundamentais de uma ata incluem a abertura da assembleia, a eleição do presidente e secretário da mesa, a verificação do quórum necessário, a indicação se a assembleia começou em primeira ou segunda chamada, a transcrição da ordem do dia e um resumo claro das decisões, resultados, abstenções e seus motivos. Adicionalmente, a ata contempla informações sobre condôminos que se retiraram durante a assembleia.
O prazo usual para a divulgação é de até oito dias, mas a convenção do condomínio pode determinar um prazo diferente. É importante mencionar que a aprovação da ata não requer a anuência do síndico.
A ata precisa ser um registro preciso do que ocorreu na assembleia, alinhada com o que foi indicado na convocação do evento. A responsabilidade pela redação recai sobre o secretário da mesa, que normalmente é o administrador ou advogado do condomínio. A assinatura da ata é realizada pelo secretário e pelo presidente da mesa, e, se não houver uma obrigação legal, o registro em cartório é dispensável, sendo uma opção adotada para conferir fé pública ao documento.
Como impugnar uma assembleia?
Impugnar uma assembleia condominial é um processo que requer atenção aos procedimentos específicos, especialmente quando ocorrem irregularidades graves. Se a ata não reflete com precisão as decisões tomadas ou se algo foi decidido de maneira imprópria, a gravação em áudio do encontro pode ser uma estratégia valiosa para fundamentar o pedido de impugnação.
Ainda, as razões para impugnação podem variar, incluindo a não convocação de todos os condôminos, a contagem de votos inválidos (como inadimplentes ou condôminos não proprietários sem procuração) e a não observância do quórum mínimo para decisões ou alterações na convenção.
Para impugnar uma assembleia condominial, é necessário ingressar com uma ação judicial, buscando que o juiz declare a assembleia nula, apresentando evidências de que as regras não foram seguidas.
O pedido de impugnação deve ser feito na justiça, e o prazo é decadencial, conforme o artigo 179 do Código Civil, ou seja, a partir de 2 anos da conclusão da assembleia, perde-se o direito de anular o ato.
Antes de recorrer à justiça, é recomendável que o condômino, munido de provas, dialogue com o síndico para expor seu ponto de vista. Se isso não resolver, é possível convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que seguindo as formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Consequentemente, caso o síndico não atenda a essa convocação, uma nova reunião pode ser convocada com a união de 1/4 dos condôminos, conforme estipulado no artigo 1.355 do Código Civil.
Se todas essas alternativas não surtirem efeito, o condômino pode recorrer à justiça para solicitar a impugnação da assembleia.
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O laudo da auditoria aponta com clareza a situação das contas e os pontos de atenção do condomínio. Esse parecer independente pode ajudar o síndico na aprovação das contas e no esclarecimento da situação real do condomínio.
Há situações em que o auditor pode participar da assembleia condominial para explicar pessoalmente os problemas encontrados. Isso possibilita que o síndico tenha a confiança e a colaboração dos moradores nas decisões que serão tomadas.
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